STJ decide que locação por Airbnb em condomínio residencial exige aprovação de dois terços dos condôminos

A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) pacificou o entendimento de que a oferta repetida de imóveis para locação de curta temporada via plataformas digitais (como Airbnb e Booking) em condomínios estritamente residenciais descaracteriza a finalidade da edificação. Diante disso, os ministros definiram que a prática só é permitida se houver aprovação prévia em assembleia por, no mínimo, dois terços (2/3) dos condôminos.

A decisão consolida a jurisprudência nacional e traz maior clareza e poder de gestão aos síndicos e administradoras para conter a alta rotatividade de ocupantes em edifícios residenciais.

Desvio de finalidade e sossego dos moradores

O julgamento fundamentou-se nos artigos 1.336 (inciso IV) e 1.351 do Código Civil, que determinam o dever dos moradores de darem à sua unidade a mesma destinação do prédio e exigem quórum qualificado para qualquer mudança nessa destinação.

Conforme a relatora do caso, a exploração comercial de curta duração transforma o apartamento em uma atividade análoga à hospedagem hoteleira. Esse fluxo constante de pessoas estranhas impacta diretamente na segurança, no sossego e na salubridade dos demais moradores, justificando a intervenção da convenção condominial.

O que muda para a gestão dos condomínios

A definição traz parâmetros claros para síndicos e proprietários:

• Desnecessidade de proibição expressa na Convenção: Caso a Convenção defina o condomínio como exclusivamente residencial, o síndico já possui amparo legal para notificar e proibir a atividade de curta temporada sem autorização.

• Caminho para liberação: Proprietários que desejam utilizar suas unidades nessa modalidade precisam convocar assembleia e obter o voto favorável de 2/3 de todo o condomínio (e não apenas dos presentes na reunião).

• Sanções e Multas: O descumprimento por parte dos proprietários pode acarretar aplicação de advertências e multas previstas no regimento interno, além de eventuais ações judiciais de abstenção de uso.

Fonte: Precisão ADM e Costa e Tavares Advogados

Para aprofundar a discussão e ver detalhes práticos sobre como os gestores e conselhos estão planejando as finances e regras condominiais para o período atual, você pode acompanhar a análise no vídeo O futuro dos condomínios: as principais tendências de gestão para 2026, que explica a relação entre segurança, tecnologia e financiamentos estruturados no setor.