Japão reduz quórum para reformas em condomínios e enfrenta problema de "donos fantasmas"
O Japão aprovou, em 2026, uma reforma na lei de propriedade condominial que reduz os quóruns necessários para aprovar reconstruções e reformas estruturais em edifícios, um problema que se tornou urgente diante do envelhecimento de grande parte dos prédios do país e da dificuldade de localizar proprietários ausentes.
Antes da mudança, a reconstrução de um edifício exigia a concordância de 4/5 de todos os proprietários, incluindo os que não podiam ser localizados — os chamados "donos fantasmas", normalmente herdeiros ou investidores que moram no exterior. Com a nova regra, a exigência passa a ser de 3/4 dos proprietários que efetivamente podem ser contatados, e decisões sobre mudanças importantes ou alteração do regulamento interno caem de 3/4 para 2/3 dos proprietários alcançáveis. Reparos emergenciais ligados à segurança do prédio podem ser aprovados por maioria simples.
A reforma japonesa chama atenção porque trata de um problema que também preocupa síndicos no Distrito Federal: a dificuldade de reunir quórum em assembleias, especialmente em condomínios com muitas unidades alugadas ou proprietários que moram fora do DF. Embora a legislação brasileira não trate do tema da mesma forma, a experiência japonesa mostra uma tendência internacional de facilitar decisões coletivas sem comprometer o direito dos ausentes, que podem contestar decisões judicialmente ou pedir a compra de sua fração por valor de mercado.
Para especialistas em administração condominial, casos como o japonês reforçam a importância de manter cadastros de contato atualizados dos condôminos, prática recomendada também para condomínios do DF que enfrentam dificuldade crônica de quórum em pauta de reformas.
Fonte: Japan Handbook.
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